주택은 무엇보다 주거공간으로서 온가족이 편안히 생활할 수 있도록 가족의 라이프스타일을 고려한 주거환경과 위치가 무엇보다 중요하다. 잔디와 앞,뒷마당이 있는 단독주택이 좋을지, 바쁜 가족을 위한, 그리고 공동의 편의시설이 있는 아파트/콘도가 좋을지, 단독주택의 프라이버시와 쾌적함과 함께 잔디깍기, 페인팅 등의 관리부담이 없는 콘도형 타운하우스를 선택할 지는 온전히 가족의 선택이다. 따라서 어떤 형태가 좋은지에 대한 평가는 독자에게 맡기고, 여기서는 주택의 형태에 초점을 맞추려 한다.
부동산, 특히 주택의 종류를 나열하려 하면, 몽골의 게르나 극지방의 이글루까지 언급해야 할 지도 모르겠다. 세계 각국은 저마다 역사적 전통과 문화, 그리고 경제발전의 단계에 따라 다양한 주택의 형태를 가지고 있고어 진출하고자 하는 국가별로 주택의 형태는 천차만별이고, 어떤 주택을 선택할 지에 대한 고민이 생길 수 밖에 없다. 그런데 주택 헌팅을 하다 보면 수많은 용어들을 접하게 되는데, 그 단어가 의미하는 것이 무엇인지 순간적으로 이해할 수 있어야 원하는 것을 얻을 확률이 높아지고 실수를 적게 한다.
문화적인 차이를 이해하는 것도 중요하다. 흔히 빌라(Villa)라고 하면, 단독주택 중에서도 업스케일의 고급주택을 이야기하는데, 한국에서 빌라는 무엇을 떠올리게 되는가? 연립주택? 다세대주택? 콘도미니엄이라 하면 아파트 중에서도 조금 나은 시설(Amenity)를 가진 것들을 지칭하는데, 한국에서는 강원도의 Time-share를 생각하게 되지 않는가? 타운하우스(Townhouse)라고 하면 무엇이 떠오르는가? 방갈로라고 하면 청평과 대성리의 강가에 있는 캠핑장을 생각하게 되지 않는가? (아마도 한국의 건축업자들이 다양한 용어들을 무분별하게 가져와서 마케팅 방법으로 쓴 결과가 아닌가 싶다.)
이 용어들은 중첩적으로, 이중적으로 사용되기도 하고 두세개의 카테고리에 속하기도 하고, 국가나 문화에 따라 조금씩 다르게 사용되기도 해서 정확한 정의를 하기는 힘들지만, 영미권 국가들, 즉, 영국, 미국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드를 포함해서 영국의 영향권에 있던 아시아 국가들과 아프리카의 일부 국가들에서는 이정도 용어를 알고 있으면 최소한의 의사소통이 가능하리라 본다. 그래서 미국/캐나다의 부동산협회에서 분류하는 주택의 형태 중에서 기본적인 스타일들을 나름대로 정리해 보았다. (아마도 처음일 듯?)
주택의 구분
주택의 구분은 1차적으로 토지의 소유형태, 그리고 2차적으로 건물의 형태에 따라 구분할 수 있다. 여기에 건축스타일(Architectural Style)에 따라 다시 여러가지로 부르는 이름들이 있다.
| 토지소유권 | 주택형태 | 주택의 구조 | 건축양식 |
|---|---|---|---|
| Freehold, Condominium, Co-op, Leasehold | Detached, Semi-detached, (Duplex) Townhouse, Multi-family home, (Apartment, etc.) | Bungalow, Raised Bungalow, 1.5 / 2 -Storey, Split-levels (Side-Split, Back-Split, etc.), Loft | Tudor, Victorian, Cape Cod, Colonial, Mediterranean, Contemporary, Cottage, French Country, etc. |
이 용어들은 복합적으로 사용된다. 예들 들면, Freehold Detached Bungalow, Contemporary style이라거나, Condominium Townhouse 2.5-storey, Tudor style 같은 식으로 말이다. 물론 그냥 방갈로라고 하면 대부분 프리홀드로 이해하고, Single family home으로 이해하기 때문에 굳이 이런식으로 부르지는 않는다. 하지만, 주택공급형태가 다양해지고, 건축업자들이 갈수록 Creative해지고 사회적 수요가 다양해 지면서 전에는 서로 매치가 안되던 것들이 이제는 “아~ 이렇게도 가능하구나..” 라고 하게 된다.
예를 들면, 방갈로는 계단이 없는 단층구조의 주택인데, Semi-detached나 Townhouse에 비해 대지가 넓은 편이다.(Downtown에서는 다르지만) 그래서 Bunglaow를 Semi-detached로 짓는 경우는 없다. 최소한 과거에는. 최근 들어서는 베이비 부머의 영향인지 세미도 나오고 Condominium Bungalow도 나오고 있다.
그럼 하나씩 살펴보자. (용어의 개념에 초점을 맞추자.)
1. 소유형태에 따른 구분
토지의 소유는 소유(Freehold)와 임대(Leasehold)로 구분한다. Freehold중에서 공동 소유인 경우는 Condominium과 Co-operative가 있다
A. 자가(Freehold)와 임대(Leasehold)
프리홀드라 하면, 땅의 소유권부터 건물의 소유권까지 모두 주인에게 주어져 있는 소유형태로서 대부분 단독주택의 경우 이에 해당하며, 가장 일반적이고 간단한 소유의 형태이다. “Freehold”라는 단어는 쉽게 이해할 수 있는 단어이지만, “Fee Simple”이라는 단어의 의미를 이해하면 영미권 국가의 토지소유에 대해 더 잘 이해할 수 있다. 관심있다면 포스팅 “Fee Simple” 에서 확인할 수 있다.
토지가 Leasehold인 경우는 서방 국가에서는 거의 없고, 동남아권 국가에서는주택의 공급을 촉진하기 위하여 국가 소유의 토지를 민간에서 개발하여 분양, 임대할 수 있도록 50년+, 99년+ 같은 형태로 임대한다. 최근 들어 한국에서도 논의되는 Land Trust라는 개념도 비슷한 컨셉이라 할수 있다.
B. 콘도미니엄 (Condominium / Condo)
한국의 아파트와 거의 동일하다. 건물의 형태는 대부분 아파트건물(Apartment Building)의 형태로 지어지는데, 개별 유닛을 분양하여 개별소유가 되면 콘도가 되고, 개발자/투자자 등이 전체를소유하고 임대하게 되면 아파트가 된다. 건물의 형태는 아파트먼트, 소유형태는 콘도와 아파트로 나뉜다고 보면 된다. 따라서 아파트(apartment)라고 부르면, 임대아파트를 말하는 경우가 많으므로 분양되어 자유롭게 거래되는 아프트를 콘도라고 부르는 것이 적합하다.
각 유닛의 소유자는 해당 토지지분과 유닛에 대한 소유권을 가져 프리홀드와 마찬가지로 자유롭게 매매되며, 호주, 남아공 등에서는 strata-title, sectional-title이라고 부르기도 한다. 층별 소유권, 섹션별 소유권을 의미하는 원래적 의미이다. 유닛 소유주들로 구성된 HOA(Homeowners Association)에서 선출된 이사회에서 관리비라는 형태로 책정된 예산을 운용하여 공동시설 및 건물의 관리 등을 담당하게 된다. HOA는 다양한 이름으로 불리기도 한다. 예를 들면, “body corporate”, “Owners Corporation”, “Condominium Corporation/Association” 등이다.
주택유지비 등을 절약하고, swimming pool, fitness center와 다른 부대시설을 공동으로 운영, 사용할 수 있다는 장점이 있으며, 사업, 건강, 또는 기타의 이유로 주택관리가 어려운 사람들에게는 매우 편리한 소유형태라 할수 있다. 이러한 이유로 최근 들어 콘도 아파트, 콘도 타운하우스 뿐 아니라 콘도방갈로 등의 인구의 노령화에 따라 다양한 형태의 주택개발사업이 나타나고 있다. 콘도 방갈로(condominium Bungalow)와 같은 경우, 일정액의 관리비를 통하여 주민의 주택 및 주변관리의 어려움을 해결함으로써, 아파트보다는 단독주택을 선호하는 계층을 대상으로 마케팅을 하여 상당한 호응을 얻고 있다.
콘도미니엄은 소유의 형태이므로, 사무실 건물도 콘도가 될수 있다. 대부분 사무실 건물은 전체에 대한 소유주가 있어 임대를 하거나, 자가 사용을 목적으로 하는데, 건물의 개별 유닛을 분양하는 경우 Condominium Office가 된다.
C. 코옵 (Co-operative)
정확히 말하자면 주택조합(Housing Co-operative)라고 해야 한다. 한국에서의 조합주택은 건설단계에서의 조합이라면, Co-op은 영원히 ‘조합’이다. 역시 건축물의 구조나 형태에 대한 정의가 아니고, 소유형태에 대한 정의이다. 대부분 아파트먼트 건물이지만, 타운하우스나 단독주택 형태일 수도 있다.
소유권을 인정하여 개별 등기가 되는 조합이 있고, 개인의 소유권은 인정치 않으며 일정 지분의 주식을 매입함으로써 영원한 임대권한 (Propriety Lease)을 갖게 되는 조합이 있다. 모두 조합의 정관(Bylaw)에 명시되어 있다. 매매, 융자, 입주 등 모든 절차는 자체 소유주들에 의 해 선출된 운영위원 (Board of Directors)의 승인을 받아야 하는 등 까다로운 편이며, 융자 역시 주로 단기간 경우에만 허락되며 이자율도 다소 비싼 편이다. 관리비 역시 콘도에 비해 비싸지만 장점은 같은 규모의 콘도에 비해 가격이 상당히 저렴하다.
위의 사진에서 보는 바와 같이 미국의 맨하탄 등의 대도시에는 코옵으로 지어지고 운영되는 아파트가 많이 있다.
(Cooperative라고 하면, ‘쿠~퍼레티브’라고 발음하는 경우가 많아서, Co-처럼 하이픈을 넣는 것이 일반적이다. 코옵(co-op)이라고 얘기해도 통한다.)
