이 단어(“Fee Simple”)를 구글 번역기에 돌리면 ‘단순 수수료’ 이라고 나온다. 캐나다에서 부동산 공부를 하면서 가장 어려웠던 부분이 이런 부분이다. 영어의 단어들 중에서 물권을 비롯한 법적 용어들은 그 어원을 알지 못하면 왜 그렇게 쓰는지 이해하기 힘들다. 더구나 당시에는 온라인 사전도 없었고, 구글링해서 찾을 수 있는 정보도 상당히 제한적이었다. 그렇게 단어의 어원을 찾다 보면 역사공부까지 하게 된다.
아휴~ 복잡해!!! 그래서 이 분야에서 일하는 것이 아니라면, 일단은 고민하지 않고 “Fee Simple”을 “Freehold” 라고 이해하고 그냥 쓰면 된다. 이것과 관련해서 다른 단어들이 따라붙으면 (예를 들어 absolute, defeasible, condition subsequent, entailment 등) 변호사나 다른 전문가에게 물어보고 맡기면 된다.
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그래도 궁금하다. 더구나 자신이 부동산 관련 전문가라고 하면서 이것도 설명하지 못하면 안되니까… 그래서 같이 일하던 영어 원어민인 변호사에게 물러봤지만, 그도 정확하게 왜 그 단어를 쓰는 지는 정확히 설명하지 못했다. 그에게는 그저 법률용어일 뿐이었다. 지금 생각해 보면 알고 있어도 중세 유럽, 봉건시대의 역사와 왕/영주와 기사의 관계, 지대와 세금, 상속 등등까지 들먹이면서 설명하기 싫었을 수도 있겠다 싶다. 시간이 돈인데..
아뭏든, “Fee Simple”의 어원이 무엇인지, 왜 그렇게 부르는지 조금 더 알아보려고 검색해 보았다. 관련 단어들이 쏟아져 나오는데, 부동산과 관련해서 계약이나 등기, 상속, 물권에 대한 내용들로 이 단어들은 다른 포스팅에서 하나하나 다루기로 한다.
Fee Simple:
일단 위키피디아를 검색한다. (Wikipedia: Fee Simple) 위키에서 검색하면, 내용 중 키워드는, “fee simple or fee simple absolute is an estate in land, a form of freehold ownership”, 즉, “Freehold” 소유권 형태의 토지에 대한 “Estate” 라는 의미이다.
콜린스 사전을 검색한다. (Collins Dictionary: Fee Simple) 사전적 의미로는 “an absolute interest in land over which the holder has complete freedom of disposition during his or her life”, 즉, 소유자가 소유한 토지에 대해 처분가능한 절대적인 권리인 것이다.
Fee:
콜린스 사전을 검색한다. (Collins Dictionary: Fee) 여기서는 서비스 제공에 대한 댓가로 받는 돈(“A fee is the amount of money that a person or organization is paid for a particular job or service that they provide”)이라고 되어 있고, Meriam-webster나 다른 사전을 보면 “봉건영주가 특정서비스 제공을 댓가로 보유한 상속가능한 토지”(“an inheritable estate in land held of a feudal lord on condition of the performing of certain services.”) 라고 설명하고 있다.
중세 유럽의 봉건제는 대영주와 영주간의 계약관계에 의해 유지되었고, 대영주 중 대영주가 국왕이었다. 영주들이 대영주, 또는 국왕에게 세금 및 군사적 서비스를 제공하는 댓가로 (이게 중요하다. 이들은 원칙적으로 쌍방간 계약관계였다) 토지를 받아 운영하였다. 이 계약은 토지에는 어떠어떠한 경우(‘so long as’ 나 ‘while’ 등을 동반한) 라는 여러가지 조건이 붙게 된다. 이 조건 중에는 ‘Life Estate’라고 하면 살아있는 동안에만 소유권이 유지되는 것이고, ‘남자후계자가 있을 경우에…’ 등의 조건은 남자후계자가 없으면 다시 원권한자(대영주)에게 귀속된다든가하는 것이다. (아마도 군사적 서비스 때문이었을 듯.)
결론은?
아주 간단하게, 단순화시켜서 정리하면,
- 현재에는 “Fee”가 특정 서비스 제공을 댓가로 받는 돈을 말한다.
- “Fee”는 중세 봉건제 시대의 단어 “fief”에서 유래하였다. “fief”는 봉건제의 토지보유를 말한다.
- 중세 봉건시대에는 대영주에게 제공하는 서비스의 댓가가 “토지”였다.
이렇게 보면 “Fee” = “Land” = “Estate” 라고 이해하면 된다. “Simple”은 그 “Fee” 중에서 다른 조건이 붙지 않은 완전한 형태의 소유와 상속을 인정한 것이다.
“Common Law(관습법)”를 기본으로 하는 영미의 물권법에서는 “Fee simple”과 함께 관련된 부동산 용어들이 자주 등장하므로 알아둘 필요가 있다. 예를 들면, 19세기 초에 영국의 여성작가 제인 오스틴이 쓴 소설 오만과 편견(Pride and Prejudice)은 아들이 있어야 상속이 가능하다는 “Fee Tail” 때문에 딸만 다섯인 베닛에게 벌어지는 일들을 재미있게 구성한 것이다.
지금은 거의 일어나지 않지만, 몇 세대를 지났는데, 이전의 Fee Tail 과 같은 조건으로 인해 갑자기 소유권을 주장하는 이가 나온다면, 아주 복잡한 소송이 벌어질 것이다. 부동산 거래시 잔금 지급 전에 Title Search를 하는 것도 이러한 이유이고, Title Insurance Company에서 보험을 드는 것도 이러한 이유이다.
