해외부동산이란?

해외부동산이란 무엇인가?

한국에서는 2006년 일명 ‘외환자유화’라는 조치를 통해 해외부동산 취득이 상당 부분 자유롭게 이루어지기 시작했다. 자유로와진 것은 외환관리법을 통해 규제하던 부동산 취득을 위한 해외송금이었고 그와 관련된 규정과 절차들이 정비되기 시작했다. 해외부동산이라 하면 그 이전에는 해외에 리소스(자산, 친지나 비지니스 등)가 있는 일부계층의 전유물이었지만, 이민과 유학에 대한 수요가 증가하고 있던 흐름에 맞추어 해외부동산에 대한 관심이 급속히 증가하였다. 이 수요에 맞추어 2007~2008년에 걸쳐 세계각국의 부동산을 한국에 소개하는 세미나를 다수 진행하였는데, 그 때나 지금이나 전체적인 절차나 방향은 대동소이하다.  

단지 2007년의 서브프라임, 2008년의 금융위기 이후 투자환경의 변화와 함께 투자지역에 대한 선호도, 투자대상 물건에 대한 상당한 변화가 있었다.  구체적으로는 한국기업의 진출과 함께 한인들이 함께 진출한 동남아시아 지역에의 관심도 많이 높아졌고,  초기의 해외부동산 투자는 이민과 유학을 위한 개인들의 주거용 중심의 투자가 주를 이루었다면, 최근에는 법인 및 개인의 해외직접투자, 해외법인 설립을 통한 부동산임대업 영위 등의 방식으로 주거용보다는 수익형 부동산이 주를 이루고 있다.

그렇다면, 해외부동산이란 무엇인가? 여기에 많은 질문을 하게 된다. 

어떤 부분은 지극히 상식적이라고 할수도 있지만, 개인마다 경험치와 관심 분야가 다르기 때문에 빠르고 간단한 답변을 찾기란 쉽지 않고 게다가 누구에게나 적용되는 정답은 없다. 

해외부동산이란?

“해외부동산”이라 하면, 무엇이 생각나는가?

말 그대로라면 “해외” + “부동산” 이다. 쉽게 해외라고 하면, 국내의 반대이고, 부동산은 말 그대로 동산의 반대인 부동산이다. 그래서 해외에 있는 부동산을 해외부동산이라고 한다.  듣고 나면 싱겁기 그지없는 얘기지만, 이 두 단어에 결론이 담겨있다.

부동산: 먼저 국어사전에서의 부동산은 “움직여 옮길 수 없는 재산. 토지 및 그 정착물인 건물이나 수목(樹木) 따위.” 로 정의한다.

영어로는 다음과 같고, 내용상 차이가 없고 지상권도 포함이라는 설명도 더하고 있다.

Real estate is “property consisting of land and the buildings on it, along with its natural resources such as crops, minerals or water; immovable property of this nature; an interest vested in this (also) an item of real property, (more generally) buildings or housing in general.
– Wikipedia

해외: 이 단어의 의미는 주체에 따라 달라진다. 영어로 ‘Foreign’, ‘abroad’, ‘overseas’ 등으로 표현되는데, 미국인은 한국이 해외이고, 한국인은 미국이 해외이다. 사족을 달자면, 엄밀히 “Overseas”는 다분히 영국적이고 사용할 때 언어적 의미와 뉘앙스가 다를 수 있다. 영어는 영국언어이고 영국은 섬나라라서 외국은 모두 overseas가 되는 것이니까. (우리가 ‘해외’라고 하는 것은 섬나라 일본의 영향을 받아서인가? 아니면 영어의 단순직역일까???)  아뭏든, 내게는 ‘외국부동산’이라는 단어가 더 정확하고, 이해하기 쉽다고 생각한다.

누가 외국인?

한국인이 미국에 소재한 부동산을 사면 Foreign real estate를 구입하는 것이고, 미국인의 입장에서는 외국인(Foreigner)이 자국의 부동산을 취득하는 것이 된다.  즉, 외국부동산이라는 말은 Buyer의 거주지나 국적과 부동산의 위치(Location)가 다른 경우를 말할 수 있다.  거주지와 국적을 특별히 이야기해야 하는 이유는 외국인이 부동산을 구매하게 되면, 구매 및 매도의 절차와 세금 등이 다르게 적용되기 때문이다. 이는 한국 내에서도 동일하다. (이는 각 국가별로 별도의 포스팅에서 다루고 있다.)

한국에서 “거주자(한국인)”가 외국에 소재한 부동산을 구입할 경우에 가장 크게 영향을 미치는 것은 한국에만 있는(?) 특별한 외국환관리법 상의 규정들이고, 두번째로는 해외자산도피 및 세금 탈루 등을 방지하기 위한 세법 상의 규정들이다. 외환관리법에 대해서는 거래은행에 가서 물어보면 쉽게 절차와 방법에 대해 설명들을 수 있고  세금 문제는 역시 전문가인 세무사/회계사와 상담하면 된다.  상식적인 수준에서의 기본적인 내용과 절차는 별도의 포스팅에서 다루고 있다.

여기서 꼭 기억할 것은 “거주자(Resident)” 라는 단어는 우리가 통상 얘기하는 내국인, 외국인, 국민, 국적 등등과는 다른 법적 용어로서 외국환거래법과 소득세법에서 약간 다르게 정의하고 있고, 일반적으로 거주자와 비거주자는 시민권이나 영주권의 보유 여부와는 상관없이 년간 183일(6개월) 이상을 국내에 거주하는지 여부에 따라 판단하게 된다. 미국이나 캐나다도 년간 거주일수에 따라 거주자를 정의한다. 대한민국의 법에서 정의하는 거주자, 비거주자의 판정에 따라서 상속, 증여, 다주택 보유 등과 관련하여 세금 등의 유.불리가 달라진다.  예를 들면, 거주자는 국내외의 모든 상속재산에 대해 과세가 되지만, 비거주자는 국내재산에 대해서만 과세가 된다.  (역시 다른 포스팅에서 다룬다)

한국 내에서 “비거주자” 또는 “외국인”이 외국으로 부동산 취득을 위해 송금하는 경우에 외국환거래법상의 절차를 따라야 한는데 대부분 자금출처에 관한 소명이다.

국가별 차이가 있기는 하지만 외국의 경우도 대부분 Resident에 대한 기준은 약 6개월의 거주를 기준으로 하고 있고, 주거용부동산(주택, 아파트 등)에 대해서는 거주자인지 여부에 따라서 다른 세법과 절차가 적용되기도 한다. 

해외부동산 취득의 목적은?

해외부동산 취득이 이민, 또는 자녀의 유학을 위한 것인지, 그리고 투자용인지,자가용인지에 따라 살펴봐야 할 내용이 달라지고, 절차도 달라진다.

투자용 vs. 자가용

자가용은 목적에 따라 지역적 특성, 주변환경, 교육환경, 이웃의 구성 등 주로 개인적 취향이 중요하고, 투자용의 경우에는 수익율과 안정성이 중요할 것이다.

직접투자 vs. 간접투자

부동산 투자는 직접투자와 간접투자의 방법이 있는데, 직접투자의 경우에는 초기에 조금 번거롭긴 하지만 현지 법인을 설립하여 부동산임대업을 영위하는 형태로 진행하는 것이 가장 용이하고 유리한 방법이다.  간접투자는 한국내의 자산운용사나 금융기관에서 운용하는 해외부동산 펀드에 가입하는 방법도 있고, 현지 사정에 밝다면, 다양한 형태로 현지의 간접투자에 참여하는 방법도 있다.

지역은?

현지에 연고가 있거나, 지인이나 친지가 있는 경우, 추후 개인적이나 업무적으로 연계될 가능성이 높은 경우에는 특정지역을 정해 놓고 진행할 수도 있으나, 투자용의 경우에는 일단 안정적으로 고수익을 보장하는 물건을 찾아 나서게 된다. 하지만, 투자자의 과거의 경험, 성향이나 취향이 있기에 새로운 시장에 발을 딛는 것은 쉽지 않다. 특히 새로운 시장에 도전하기 위해서는 많은 시간과 노력이 필요하다. 

오늘은 간단히 누구나 알만한 내용을 언급했지만, 큰 틀에서 의사결정의 기본이 된다. 이후에는 해외부동산은 무엇인지, 한국의 부동산과 어떤 다른 점이 있는지, 해외부동산 취득 시, 보유 시, 그리고 처분 시에 고려해야할 사항, 각 국가별 절차, 고려사항  등 외국부동산과 관련된 다양한 주제를 가지고 조금 더 상세하게 순차적인 포스팅을 통해 설명해 보고자 한다.