부동산 분석 사이트

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1. What to look for?

우리는 부동산시장에서 매수자, 매도자, 투자자의 입장에서 참여하는 하나의 플레이어이다. 하지만, 시장을 연구하는 연구자도 아니고, 주어진 정보를 소화하는 일반인이라 할 수 있다. 이런 입장에서 부동산과 관련된 리서치를 하다보면 여러 분야, 여러 종류의 사이트에서 관련 정보를 수집하게 된다. 단편적인 기사나 뉴스, 리포트만 봐서는 왜곡되지 않은 데이터로 객관적인 판단을 하기 어려울 수도 있기 때문에 여러 소스를 비교해 가며 시장에서 어떤 일들이 벌어지고 있는지, 추세는 어떤지 등을 파악하려고 하는 것이다.

최근에는 대부분 인터넷을 통해 방대한 양의 데이터를 접할 수 있기에 그 중에서 소스를 선택하는 것도 중요하다. 예를 들어 Facts 파악을 위한 정부의 통계자료도, 데이터 수집에 어떤 왜곡이 있는지 파악하기 어렵게 때문에 단순하게 숫자를 인용하는 것은 의미가 없을 수도 있다. 뉴스사이트에서 보도하는 내용은 자신들의 리서치가 아니고, 통계자료나 리서치 보고서, 리서치회사나 다른 뉴스 소스를 받아서 하는 것이기 때문에 소스가 정확한지, 혹은 이해관계가 있는 회사에서 낸 보도자료를 가지고 작성된 것인지도 봐야 하지 않을까?

나는 보고서를 접하게 되면 다음 두가지를 관심가지고 읽게 된다.

1.1 객관성

전문적인 리서치를 한다고 하면 객관적이고 정확한 Fact를 가지고 진행하기를 원하고 다양한 검증과정을 거치게 된다. 반면 관련 산업에 종사하는 입장이기에 일정 정도의 편향성(bias)이 생길 수 밖에 없는 것도 사실이다. 감정적인 편향성도 있고, 기대감에 의한 편향성일 수도 있지만 리서치를 하는 입장에서는 아무도 자신이 편향성을 가지고 보고서를 준비했다고 하지는 않을 것이다. 하지만 모든 보고서에는 자신이 100% 정확하지 않을 수도 있고, 필자의 개인적인 의견이고, 주어진 데이터를 기준으로 작성했기에 왜곡이 있을 수도 있고, 시기가 어떻고 하는 등등의 사족이 달린다. 중요한 것은 기사나 보고서를 쓰는 기관이나 사람이 관련 산업에서 이해 당사자인지 하는 것이다. 그 분야에서 그 일을 통해 사업을 하고 돈을 번다면, 일단은 조금은 의심스러운 눈초리로 바라봐야 한다고 본다. 그럼에도 불구하고, 시장상황을 제일 잘 아는 것은 Market Insider들이다. 그들은 전문가이고, 그 분야에서 오랜 기간 실력을 갈고 닦은 전문가 들이므로 적극 경청할 필요가 있다.

1.2 관점

다음은 관점(Perspective)이다. 어떤 관점에서 사건을 바라보는지에 따라 같은 사건을 다르게 해석할 수 있기 때문이다. 그리고 이러한 관점에 의해 형성된 여론이나 시장, 그 관점을 수용하는 시장의 Sentiments가 형성되면 시장이 움직이게 된다. 부동산회사에서의 보고서, 부동산협회에서의 보고서에서는 이러한 Sentiment를 형성하기 위한 업계 내에서의 로비와도 같은 것이다. 지난 수십년간의 경험으로 봐서 미국, 캐나다의 부동산중개인협회(Realtor’s Association)에서는 ‘지금은 부동산을 살때가 아니다’, ‘시장이 가라앉고 있다’ 라는 문구들은 거의 없고 ‘시장이 과열되고 있다’, ‘움직이고 있다’. ‘지금이 적기이다’, ‘더 늦기 전에..’ 등등의 문구들을 많이 사용한다. 2006~8 년의 서브프라임과 금융위기는 금융권의 탐욕이 가져왔다고 하지만, 실제 부동산업계 내부에서도 이러한 버블에 대한 위기감이나 경고보다는 ‘시장이 너무 좋다’. ‘집사기 좋은 때’라고 하지 않았는가!

결론을 말하자면, 사실(Facts) 확인 및 검증, 연구/보고서의 객관성, 그리고 관점의 측면에서 이러한 정보를 접하는 것이 바람직할 것이다. 모두가 알고 있는 상식적인 내용이라서 더 이상 언급하지는 않겠다. 이 글을 쓰는 이유는 실제로 기사나 보고서를 읽고 판단을 하고, 의사결정을 하는 과정에서 이런 원칙을 잊는 경우가 있기에 상기하자는 것이다.

2. 리서치 리포트 사이트

매우 단순하게 설명하기 위해 리서치 보고서를 발행하는 기관을 크게 3가지로 구분해 보았다. 1차는 실제로 자산을 보유하고 운영하는 자산운용사, 둘째는 그들을 고객으로 자산 매매 및 운영,관리를 해주는 컨설팅 회사, 그리고 그들에게 투자에 대한 어드바이스를 전문으로 하는 리서치 회사이다. 자산운용사가 직접 보고서를 발행하는 경우는 거의 없다. 컨설팅 회사는 대부분 자체 리서치팀을 가지고 정기적으로 보고서를 발간하고 있고, 리서치회사는 컨설팅회사를 비롯한 여러 소스에서 거래기록을 모아 전 세계적으로 조금 더 거시적인 리포트를 만들고 부동산 뿐 아니라 REIT, Fund, AI(Alternative investment) 등등 다른 상품에 대한 Investment Advisory Service를 제공한다. 이 기업들의 역할이나 실제 활동은 다소 중복되기도 한다. 회사의 규모나 자산규모도, 1 > 2 > 3 이다. (Have I over-simplified the classification?)

2.1 Market Insights (Commercial)

상업용/투자용 부동산은 대부분 부동산 관련회사(부동산중개, 관리, 컨설팅회사)의 리서치보고서를 참조하고, 주거용 부동산은 각국의 통계사이트와 부동산협회 등의 자료를 참고하게 된다.

위 내용을 전제로, 독자들이 관심지역, 분야에 대한 조사를 진행하는 과정에서 참고할 수 있는 자료획득을 위한 대표적인, 사이트들을 정리해 보았다.

(1) RCA: Real Capital Analytics

Commercial real estate database를 수집하여 리서치 보고서를 발간하고 있다. 자세한 데이터와 리포트를 받으려면 년간 상당한(?) 금액을 내고 회원으로 가입하거나 데이터를 구입하면 된다.

(2) MSCI: Morgan Stanley Capital International

MSCI 역시 여러가지 리서치를 통해 고객의 투자 의사결정과정을 돕기 위한 서비스를 제공한다. 이 중 부동산 섹션을 보면 된다.

다음의 회사들은 전세계적인 네트워크를 가진 상업용 부동산 전문회사들이다. 각 회사별로 호피스 빌딩, 상업용 리테일 섹터등 강점이 있는 분야가 있다. 이들은 각 지역별 리포트를 정기적으로 발간하고 있다. 각 사이트에 접속하여 “research”, 또는 “Insight” 섹션에 들어가 관심지역을 선택하면 된다.

(3) Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) (https://us.jll.com)

(4) CBRE (https://www.cbre.com/research-and-reports)

(5) Colliers International (https://www.colliers.com)

(6) Cushman & Wakefield (https://www.cushmanwakefield.com/en/insights)

(7) Savills (https://www.savills.com/insight-and-opinion/#Research)

2.2 Market Insights (Residential)

세계적인 부동산 관련 회사들이 모여 있는 곳이 미국이다. 따라서 부동산 관련 정보들도 넘쳐나고, 정보검색도 용이하다. 최초로 MLS 시스템을 운영하여 기관이나 업체간에 데이터를 주고받을 수 있는 시스템이 구축되어서 여타 부동산 매물 관련 정보를 공유하고 있다. 그 외 국가들은 별도의 포스팅에서 정리하도록 한다.

ZILLOW : https://www.zillow.com/research/

Realtor.com: https://www.realtor.com/research/