What is Cap. Rate?

1. What is Cap. Rate?

“Capitalization Rate”는 가격 대비 순이익을 나타내는 비율로서 “자본환원율”이라고 번역하기도 하지만 그냥 “캡 레이트(Cap Rate)”라고 쓴다.

우측 표에서 보듯이 Cap Rate는 운영에서 발생하는 총 수익(NOI)을 가격으로 나누어서 구한다. 즉, 구입원가에 대한 임대소득의 비율이다. Cap Rate는 현재상태에서의 부동산의 투자가치를 나타내는 가장 기본적인 지표이다.  투자의 방식이나, 자본의 구성, 대출의 비율, 이자율, 또는 소득세 등의 외적 요인을 모두 제외하고 현재의 공실율, 임대료 등만을 고려한 순수한 투입 대비 산출을 나타내는 것이다.

미래가치, 즉, 매입해서 관리를 잘한다든가, 공실율이 줄어든다는가, 임대료가 오르거나 내리는 등 미래의 가능성이나 메수자의 노력 여하에 상관없이 현재 주어진 상태에서의 가격 대비 수익율이다.

2. How to calculate Cap rate?

다른 외적인 요소들을 제외하고 순수하게 수입과 지출 만을 계산하게 된다. 이 두가지 요소는 순영업이익(NOI, Net Operating Income)와 가격(Cost or Value)이다.

가격(Price)

가격(Cost)은 매입가격(또는 매입예상가격)을 말하며 일반적으로 말하는 ‘시장가격(Market Price)’이나 시장가치(Market Value)와 구분해야 한다. (부동산에서 말하는 “가치(Value)”와 “가격(Price)”에 대해서는 별도로 다루겠다.)

여러 참고자료들을 보면 “Value”라고도 얘기하는데, 정확하게는 “Capital Costs”가 맞다. 매입시 소요되는 매입비용(Commission, Transfer Tax, Legal & Accounting Fees, etc.)도 포함되기 때문이다.

순운영수익(NOI, Net Operating Income)

NOI는 부동산 운영에서 발생하는 수입에서 운영비용을 뺀 것을 말한다. ( NOI = 수입(Revenue) – 지출(Expenses) ) 너무 쉽다. NOI가 계산이 되면, 여기서 Cap rate를 계산하고, NOI에 기초하여 대출금 상환 등을 고려한 Cashflow를 산출하고 투자수익(ROI, Return on Investment)을 구하게 되므로 NOI의 산정은 투자를 판단하는 기초가 된다 하겠다.

원칙적인 의미에서의 Cap rate 계산에 쓰이는 NOI 산정시 수입과 지출에 각각 어떤 항목이 포함되고 제외되는지 알아보자.

참고: 한국의 건물 등에서는 관리비를 임대료처럼 받기도 한다. 하지만 외국의 경우에는 대부분 관리비는 별로로 정산하기 때문에 수입으로 잡으면 안된다. 아파트 관리비는 물론이고, 사무실건물이나 상가 건물도 마찬가지이다. 당해년도에는 이전년도의 관리비 지출내역을 기초로 평당(per square foot)관리비를 산정하여 부과하고, 년말에 정산하는 것이 정상이다. 그래서 한국처럼 평당 2만원 하는 식의 방식이 아니고, 대부분 단위면적당 센트 단위로 부과한다.

Example:

Cap Rate는 위와 같이 간단하게 계산해 볼 수 있다. 여기서 NOI에 대해 조금 더 살펴보자. 위에서는 원칙적인 가정 하에 실제 지출비용 만을 고려하여 NOI를 계산하였으나, 실제는 수입과 지출을 조금 더 일반화하여 계산하게 된다.

• (1) Gross operating income = (2) Gross potential income – (3) Vacancy and credit loss
• (4) Net operating income = (1) Gross operating income – (5) Operating expenses

여기서 GPI는 가능한 최대 수입을 말한다.  시세에 따른 총임대수입과 기타수입을 포함한다.

(3)의 ‘Vacancy’는 세입자의 퇴거와 입주 사이에 발생하는 공실을 고려하여 평균공실율을 적용하는 데, 지역의 시장 상황과 유사 건물의 평균공실율을 적용하게 된다. 일반적으로 5% 내외를 적용한다. 건물주의 입장에서 이 공실율을 낮추기 위해 1~2년의 단기계약보다는 5~10년의 장기임대를 선호하는 이유이다. 임대시장의 상황이 좋지 않을 때는 입주를 촉진하기 위해서 인테리어 기간 등을 포함한 ‘Rent Free’기간도 임차인에게 제공하기 때문에 공실율은 더 높아질 수도 있다.  (3)의 ‘Credit Loss’는 회수불가능한 임대료를 말한다. 임대계약시 임차인의 신용도를 보는 이유도 이러한 이유이다.

GPI(Gross Potential Income)와 Vacancy/Credit Loss를 적용하는 과정에서 어떤 수치를 적용하는가에 따라서 NOI가 실제보다 높거나 낮게 산정될 수 있으므로 신중하게 지역적, 시장상황을 고려하여야 한다.

3. How to read and use cap rate?

Cap Rate는 상업용 부동산의 투자 시에 더 상세한 분석을 하기 전에 1차적으로 검토하게 되는 항목이다.

• 투자 시에는 Cap Rate와 함께 자기자본 비율과 Loan의 이자율에 따라 ROI(Rerurn on Investment)가 달라지는데, 이는 Cap rate와 이자율과의 차이 때문에 생기는 Leverage 효과 때문이다. 이는 투자자의 조건과 상황에 따라 다르기 때문에 같은 건물에 대해서도 ROI는 다르게 되는데 이는 별로도 자세히 살펴보도록 한다.
• Cap Rate 계산 시에는 현금 흐름을 고려하지 않고 재산세 외에는 소득세도 계산하지 않고 감가상각도 하지 않는다. 참고로 현금흐름을 계산할 때는 NOI에서 Debt service(대출원리금 상환)를 빼서 세전현금흐름(Cashflow Before Tax)을 계산하고, 여기서 소득세 등을 제하면, 실제 현금흐름을 알 수 있다. 현금흐름과 감가상각을 비롯한 회계상의 이슈들은 별도로 살펴보도록 하겠지만,  해당지역의 회계/세무/법률전문가와의 상담 및 컨설팅이 반드시 필요하다.

결론은 Cap Rate는 투자자의 재정상황이나, Loan조건 등을 고려하지 않은 순수하게 현재 가격에 샀을 때 기대할 수 있는 순수한 건물의 수익율을 말하는 것이다.

가치평가(Valuation)와 비교(Comparison)

부동산 투자에 있어서 부동산의 가격을 얘기할 때, Cap rate를 통해 가치를 평가한다. 즉, Cap rate = NOI/Cost 이므로 거꾸로 적정가격(Capital Cost)을 찾으려면 NOI를 Cap rate로 나누면 된다.

• Capital Cost (asset price) = Net Operating Income/ Cap. Rate

해당 물건이 소재한 지역의 Class A 오피스 빌딩의 평균 Cap Rate가 6.0% 이고 매수하고자 하는 특정건물(Class A)의 NOI가 $600,000이라고 가정하자. 적정가격을 계산하기 위하여 NOI를 Cap rate인 6.0%로 나누면 $10,000,000 이 된다.

• Price(Capital Cost) = NOI($600,000) / Cap Tate (6%) = $10,000,000

따라서 건물의 매도자가 요구하는 금액(Asking Price)가 $10million 이상이면 시장가격에 비해 비싸다고 볼 수 있고 그 이하라면 싸다고 볼 수 있다.  예를 들어 같은 건물의 Asking Price가 $9million이라면 Cap rate는 6.6%가 되므로 주변 건물의 6.0%에 비해 수익율이 좋은 것이고, $11million이라면 Cap rate가 5.45%가 되므로 시장가격에 비해 비싼 편이 되는 것이다.

• 같은 Class A 오피스건물이라 하더라도 규모가 다르면, NOI의 규모가 다르고, 따라서 수익만을 가지고 단순비교하기는 어렵다. 또한 Class가 다를 경우를 포함해 여러가지 다른 요소들이 적용되면 가격적정성을 판단하기 어렵게 된다. 이때 위와 같이 지역의 Cap rate와 NOI, Price를 계산하면 비교적 쉽게 수익률을 비교할 수 있다.
• 투자 결정을 할 때, Cap rate만을 보지는 않는다.  투자는 자본의 기회비용, 성장 가능성, 그리고 리스크 팩터 등을 종합적으로 고려하여 결정하게 된다.

결론

• Capitalization rate 은 건물의 NOI를 현재 가격으로 나누어서 구한다.
• 이 퍼센트로 표현되는 비율은 부동산 투자로부터 얻을 수 있는 예상수익을 보여준다.
• Cap rate는 비슷한 투자물건들 간의 수익율 비교에 가장 유용하게 쓰인다.