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부동산 매매는 어떻게 이루어지는가?

부동산 거래절차는 해외부동산 취득 시에 특별히 신경을 써야 하는 부분이다.  취득과 관련해서는 정해진 절차 및 법규를 따르면 되겠지만, 협상을 통해 좋은 조건으로 부동산을 취득하는 것은 부동산투자의 가장 기본적인 출발점이므로 거래절차를 정확히 이해하고 최대한 많은 것을 얻어내야 한다.  또한 계약서가 영어로 작성되므로(대부분의 국가) 부동산 거래관련 용어들에 대한 이해가 필요하다.


한국에서도 마찬가지지만, 선진국의 부동산 거래 역시 대부분의 경우 부동산 중개인(Real Estate Agent/Broker)을 통해 이루어지며, 당사자들간에 직접적으로 거래가 이루어지는 경우에는 변호사(Attorney, Solicitor or Barrister)를 통해 계약서를 작성하기도 한다.  이 둘 사이에는 서로 장단점이 있겠지만, 부동산 거래절차에 정통한 투자자가 아니라면 변호사보다는 해당지역의 중개인을 통하는 것이 절차 상에 처리해야 하는 여러가지 이슈를 보다 쉽게 해결할 수 있을 것이다.  쉽게 말해 전속 심부름꾼인 것이다.  물론 신뢰할 수 있는 중개인을 선정하는 것도 중요한 이슈이다.

해외의 부동산 매매절차

다음 다이아그램은 부동산 거래에 있어서의 거래주체간의 관계를 간단히 설명한 것이다. 너무 쉽다..ㅎ

부동산 거래에 있어서 거래 주체인 Seller(매도자)와 Buyer(매수자, 조금 더 Formal한 용어로 Purchaser 라고 하지만, 여기서는 편의상 Buyer로 통일한다)는 Principal이라고 부르고, 이들 각각을 대변하는 Agents, 즉 부동산 중개인 (Real Estate Broker)이 있으며 이들이 거래의 주체이다.

Seller를 대변하는 Seller’s Agent는 보통 ‘Listing Broker’ 라고 부르고 Buyer를 대변하는 Buyer’s Agent는 ‘Selling Broker’, 또는 ‘Co-operating Broker’라고도 부르며, 이들 Broker/Agent는 모두 지역에 등록된 부동산 중개 라이선스를 가지고 있다.  상업용 부동산의 경우에는 세계적인 네트워크를 가진 부동산회사의 지역 지사가 이 브로커 사무실이 되기도 한다. 이들은 주로 대형 프로젝트를 중심으로 움직이며 개인들보다는 회사들을 상대로 복합 프로젝트들을 추진하는 경우가 많다.

에이전트와 브로커는 라이선스, 그리고 책임 면에서 약간의 차이가 있지만 통상 에이전트는 브로커 사무실에 소속되어서 일하며, 개인을 말할 때는 에이전트, 사무실을 말할 때는 브로커라고 한다(국가별 법에 따라 차이가 있슴).  에이전트 관계는 다음 장에서 구체적으로 설명하도록 한다.


오퍼의 작성 및 계약

부동산의 매도를 결정한 매도자(Seller)와, 에이전트를 통해 물건을 확인한 매수자(Buyer)는 오퍼(Offer)라는 과정을 거쳐 계약을 하게 된다.

  1. 오퍼는 매수자가 조건을 명시하여 에이젼트를 통해 매도자에게 전달하면,
  2. 매도자는 자신의 마음에 들지 않는 조건이 있으면, 줄을 그어 지우고, 그 위에 자신을 조건을 적고 사인해서 돌려준다. 혹은 조건을 추가하기도 한다.
  3. 언제까지 유효하다는 시한과 함께 돌아온 오퍼를 받은 매수자는 역시 자신의 조건으로 수정하여 다시 보낸다.
  4. 이러한 과정이 몇 번 반복하다 보면 계약서는 너덜너덜해지고… 결국 계약이 되기도, 안되기도 한다.
  5. 최종적으로 한쪽이 받아들여서(Acceptance) 서명하면, 그 때가 계약 성사 시점이 된다.
  6. 그리고 그 계약서가 최종본이 되어 에스크로 회사, 또는 변호사에게 전달되어 계약이 확정되고 계약금이 전달된다.(대부분 오퍼 과정에서 수표가 첨부되어 움직인다.)
  7. 계약서는 스캔본을 이메일로 보내기도 하지만 팩스로 주고받는 경우가 많은데, 한번 보낼 때마다 약 10~15%가 축소되므로 최종 계약서는 거의 알아볼 수 없을 지경에 이르기도 한다. 이럴 때는 원본을 보관하고 양방의 합의 하에 깨끗하게 새로 작성하기도 한다.

이렇게 성사된 계약은 아직 최종이 아니다. 조건들이 모두 충족될 떄까지는 가계약과 같은 성격으로 계약서에 명시된 여러가지 조건들을 기한 내에 충족시키면 최종 거래가 마무리되고 Closing 단계로 들어가게 된다. 일반적으로 계약서의 조건이 충족되지 않거나 만족스럽지 않으면 Buyer는 언제든지 계약을 취소할 수 있다.  단, 미리 계약서에 그 조건을 명시하지 않으면 안된다.

선진국에서의 계약은 한국에서처럼 한장짜리 계약서에 특약사항 몇줄 추가하는 하는 계약은 없다. “상관례에 따른다.”도 없다. 모든 계약은 매우 구체적으로 진행되고, 각각의 내용에 대한 시한, 그리고 책임소재를 명시한다. 계약이 깨지면(deal fell thru) 누구의 과실인지 명확하게 나타나도록 작성한다.


조건의 이행

계약의 조건에는 일반적으로 계약후 며칠 이내에 누가 무엇을 하고, 결과를 통보하면 또 다시 며칠 이내에 누가 무엇을 하고, 그동안 누가 무엇을 하는지 구체적으로 작성하게 된다. 이렇게 함으로써 과정 상에서 서로 믿고 진행할 수 있다. 물론 융통성도 있다. 기일 내에 일이 생기면 상대방 에이젼트를 통해 사유를 설명하고 기간을 연장하거나 할 수도 있다. 물론 서면으로 진행하여야 하고, 상대방이 승락해야 하지만, 대부분 납득할 만한 사유가 있을 경우 안된다고 하는 경우는 거의 없다.

계약이 체결되면 계약금의 수납부터 은행으로부터 모기지의 수령, 잔금 수령 및 정산, 부동산의 등기까지의 모든 과정을 변호사(한국의 법무사 역할)를 통해 처리하게 되는데, 미국은 에스크로(Escrow) 제도가 있어서 Escrow 회사들이 소정의 비용을 받고 이 과정을 대행하는 것이 일반적이며, Buyer 또는 Seller가 지정하고 상대가 동의한 회사가 Buyer와 Seller의 중간에서 일을 처리하며, 양측의 에이전트들이 이 회사와 함께 Closing((계약완결?)을 준비하게 된다.

캐나다와 호주 등의 국가에서는 대부분 에이전트와 협력하여 변호사가 대행하게 되며 계약시 Buyer측과 Seller측의 변호사가 별도로 지정된다. 거래진행 시 대금 수납 및 등기이전 등과 관련해서는 Escrow 회사, 또는 변호사가 관할하고 명의보험(Title Insurance)회사가 등기(소유권)에 이상이 없음을 보증하게 되고, 투자용/상업용 부동산의 경우 회계사(세무사)가 회계장부 및 운영자료를 검토하기도 한다.  여기에 추가로 각종 인스펙션회사가 참여하게 된다.

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