투자와 투기에 대한 정의나 논의는 많은 부분 진행되어 왔기에 특별히 논평할 필요는 없겠다. 단지 부동산 분야에서 정의하는 투자와 투기에 대한 영어적인 정의를 살펴보고, 각국에서는 이러한 투기에 대한 어떤 정책들을 가지고 있는지 알아보는 것이 필요하다.
A. 투자란 무엇인가?
– Investment
옥스포드 영어사전은 투자를 다음과 같이 정의한다.
“The investing of money or capital; an amount of money invested in some species of property, A form of property viewed as a vehicle in which money may be invested.” / “돈이나 자본의 투자, 어떤 자산형태에 투자된 금액, 돈을 투자 할 수있는 수단으로 간주되는 재산의 한 형태”.
웹스터 사전은 ‘투자’를 다음과 같이 정의한다.
“An expenditure of money for income or profit or to purchase something of intrinsic value. It is the commitment of funds with a view to minimizing risk and safeguarding capital while earning a return, as contrasted to speculation.” / “수익 또는 이익을 위한 돈의 지출 또는 내재적 가치의 무언가를 구매하는 것. 투기와 대조적으로, 수익을 얻는 과정에서 위험을 최소화하고 자본을 보호하는 관점에서의 자금의 약속.”
미국 부동산 감정사 협회(American Institute of Real Estate Appraisers)와 부동산 감정사 협회(Society of Real Estate Appraisers)가 공동으로 발간한 “부동산 감정 용어(Real Estate Appraisal Terminology)”에서는 투자를 다음과 같이 정의했다.
“Monies placed in a property normally with the expectation of producing a profit, assuming a reasonable degree of safety and ultimate recovery of principal; especially for long term use, as opposed to speculation.” / “합리적인 정도의 안전성과 최종적인 원금의 회수를 전제로 하여 수익창출에 대한 기대로 자산에 투입되는 자금. 특히 투기와는 반대로 장기간의 사용. “
1993 년 감정협회(Appraisal Institute, 미국 부동산 감정사 협회와 부동산 감정사 협회의 합병)에서 발행 한 The Dictionary of Real Estate Appraisal의 제 3 판은 마지막 문장을 제외하고 동일한 정의를 채택했고, 끝부분의 투기관련 업급은 삭제되었다. 그렇지만, 1999년에 발행한 ‘부동산 감정 사전’은 투자를 다음과 같이 정의한다.
“Monies placed in a property for long-term use, usually with the expectation of producing a profit, assumes a reasonable degree of safety and ultimate recovery of principal.” / “장기 사용을 위해 자산에 투입된 자금으로서, 보통 수익창출에 대한 기대와 합리적인 수준의 안전과 원금의 최종 회수를 전제로 한다.”
Investment Property
앞에서 말한 감정사협회의 핸드북은 ‘투자 재산’을 다음과 같이 정의했다.
“Property which is within itself a business enterprise consisting of all tangible and intangible assets assembled and developed as a single unit of utility for lease or rental (in whole or in part) to others for profit. A type of real property, which is normally purchased in expectation of annual net income and/or capital gain.” / “수익을 목적으로 타인에게 임대(전체 또는 일부)를 위한 유틸리티의 단일유닛으로서 취합되고 개발된 모든 유형 및 무형 자산들로 구성된 기업 내부의 자산. 일반적으로 연간 순이익 및/또는 자본 이득을 기대하여 구매하는 부동산 유형. “
이를 기준으로 일반적으로 투자는 다음과 같이 정의 할 수 있다
다음을 위한 자산 취득을 위한 자본의 지출:
- 자본의 안전성(Capital Security)
- 주기적 수익 – 배당금(Periodic Return / Dividend), 그리고
- 자본 이득과 성장 (Capital Gains or Growth)
또는 위 세가지 모두, 동시에 위험의 최소화.
투기 란 무엇인가?
Speculation
옥스포드 사전에서 “투기하다(Speculate)”는 부분적으로 다음과 같이 정의한다.
“To engage in the buying and selling of commodities or effects in order to profit by a rise or fall in their market value: to undertake, or take part or invest in, a business enterprise or transaction of a risky nature in the expectation of considerable gain…” / “시장 가치의 상승 또는 하락으로 이익을 얻기 위해 상품 또는 효과의 매매에 관여하는 것: 상당한 이익을 기대하여 위험한 성격의 거래나 사업체를 시작, 참여, 투자하는 것…”
그리고 “투기(Speculation)”는:
“…. The action or practice of buying and selling goods, stocks and shares, etc., in order to profit by the rise and fall in the market value, as distinct from regular trading or investment; engagement in any business enterprise or transaction of a venturesome or risky nature, but offering the change of great or unusual gain…” / “…. 일반 거래 또는 투자와는 달리 시장 가치의 상승 및 하락으로 이익을 얻기 위해 상품, 주식 및 지분 등을 사고 파는 행위: 크거나 비정상적인 변화를 제시하는 벤처적이거나 위험한 성격의 사업 또는 거래에 참여하는 것.…”
여기에서 언급 한 ‘부동산 감정 용어’는 ‘투기하다’, 또는 ‘투기’에 대한 정의를 제공하지 않고 ‘투기자’를 다음과 같이 정의한다.
“투기하는 사람, 즉 더 높은 시장가격으로의 판매에 대한 기대로 부동산을 포함한 상품을 구매하는 사람. “
부동산이나 금융분야에서 말하는 ‘Speculation’의 의미가 아닌 일반적인 학문 분야에서 말하는 ‘Speculation’은 “추가적이고 완전한 연구나 근거가 없이 주장하는 것”이라고도 한다.
어디까지가 투자인가?
그렇다면, 아직 주변지역 개발이 몇년 이상 남은 토지를 구매한다면 투자인가? 아니면 투기인가? 투기는 단기간에 시세차익을 노리고 거래하는 것이라고 정의한다면, 몇년 이상 지나야 투기가 아니고 투자라고 할 수 있나? 많은 질문을 하게 된다. 한 사람이 투기로 간주하는 것을 다른 사람은 투자로 볼 수도 있다.
이러한 정의에서 투자(구매) 목표가 미래에 상당한 인상된 가격으로 부동산을 처분하는 것이라면 ‘투기’한 것으로 볼 수 있지만, 한편으로는 이전에 인용 된 목적 중 하나 (예 : Capital Security, Periodic Return/Dividend 또는 Capital Gain) 또는 세 가지 모두를 위해 취득 된 경우 의미론은 제쳐두고 투자로 간주 될 수 있다.
모든 사람들이 투자를 할 때는 자신의 자산이 안전하기를 바라고, 계속 수익이 나기를 바라고, 또한 매도시점에는 가격이 많이 올라있기를 바라는 것이 인지상정 아닌가? 토지나 건물을 매수할 때는 미래의 가치가 어떻게 될지를 검토하는 것은 당연하다.
개발호재가 있거나, 개발가능성이 있을 경우 외국에서도 투기하는 세력이 있다. 하지만, 모든 것이 시장원리에 의해 움직인다. 5년후, 10년후에 개발이 될 가능성이 있다고 가정하면, 이미 시장에 그 가격이 반영되어서 움직이게 되고, 그 기간동안에 자본이 토지에 묶여있음으로써 발생하는 자본의 가치도 고려해야 한다.
예를 들어 CPI 상승이 연 평균 3% 정도라고 하면 해마다 돈의 가치는 3%씩 떨어지는 것이고, 정기예금 등의 GIF의 년수익율이 1.5%수준이라면, 아무것도 하지 않는 자본은 해마다 약 1.5%를 손해보는 것이 되고, CPI를 포함하면 년 4.5%가 된다. GIF 대신 일반 투자용 부동산의 수익율이 5%라고 하면, 개발가능성만 있고 수익이 나지 않는 땅을 보유하고 있는 것은 약 8.0%의 손해를 보는 것과 마찬가지이다. 수익없는 땅을 10년간 보유하고 있는다면 그 기간동안의 기회비용을 복리로 계산하여야 하는데, 토지가치가 최소한 2.5배 이상이 되어야 상쇄될 것이다.
한국에서는 공공개발 등을 위한 토지수용절차가 있기에 가치가 적은 논밭이나 임야를 투기의 대상으로 보기도 하고, 재개발, 재건축이라는 제도에 의해 여러가지 부작용이 발생하기도 하는데, 거의 모든 것이 민간에서 진행되는 외국의 경우에는 이런 정책의 변화나 급속한 공공개발에 의한 단기간의 시세차익을 보기는 쉽지 않다.